"Eltévedni nem tudsz, a sűrűjében kutatsz,
Káoszban a pénz mindent megmutat.
A rendőrök soha nem szaroznak,
50 méterenként bandákba botolnak.

Mindenki tudja, hova tartozik,
Nyóckerületben minden pali strici.
Jön egy másik menő, ő legyen a vezér
Kell egy tizes! Neki ennyit megér.

Az állam ide mindenfajtát bebasz:
Kínai, arab, cigány és paraszt!
Így áll a vár, mely kívülről csak szemét,
Kiveszel egy lapot, összedől az egész."

(Nyócker. Részlet. Írta: László Viktor. Szerző: Olgi-G)

Vajon a városi rehabilitáció mintaképe a Corvin Sétány (korábban Corvin-Szigony projekt), vagy a város elrontásának újabb minősített esete? E két végpont között hová helyezhető az új városrész? Erre a kérdéskörre kereste a választ a KÉK Tálaló sorozatának 2010. május 20-iki új fejezete.


A tárgyalt terület a Google Earth felvételén

A Corvin mozi háta mögötti terület évtizedeken át a város szégyenletes, elszlömösödött része volt, Józsefváros egyik leglerobbantabb területe. A régi házak nagy része az 1920-as években épült ki, és sokukat megépültük óta egyetlen egyszer sem újították fel - ebből az is elképzelheti, hogy milyen állapotok voltak itt, aki nem járt a területen. Nagyon sok lakásban 18-20 négyzetméteren zsúfolódott össze egy egész család, vécé pedig csak a folyosó végén volt egy. Palócz Antal már 1904-ben arról írt, hogy itt van Európa leguzsorázottabb telek-beépítése.


Bejárat a Corvin mozi háta mögött

Nem csoda, hogy a kerület kiemelt fejlesztési területté emelte. (A másik nagy kerületi projekt a Magdolna-negyed rehabilitációja, egészen más eszközökkel.) 2006-ban még az is felmerült, hogy a projekt területén épüljön meg a kormányzati negyed, ám végül a negyed más kiválasztott helyen nem épült meg. A 22 hektáros területű Corvin Sétány projekt 2.800 új lakást, 150.000 nm új irodát, 10.000 nm-nyi új közterületet és egy egyedülálló K+F központot is magába foglal majd. Mindezért 1130, többségében nagyon alacsony komfortfokozatú és állagú lakást bontottak le. De jó lesz-e mindez nekünk?

A képek 2009. május 29-én készültek

A projekt beindításához volt a kerületnek egy óriási mázlija: a területre korábban változtatási tilalmat rendeltek el, így a lakások többségét nem adták el. Az önkormányzat úr maradt a területen, nem kellett kismillió tulajdonos között szétforgácsolódnia. Korábban is volt már egy rehabilitációs kísérlet: 1965-ből maradt fent egy terv, amely paneles lakóteleppel váltotta volna fel a már akkor is rehabilitációra szoruló területet. Az akkori nagy álmokból végül csak a Szigony utca, Práter utca néhány panelháza épült meg.


Már a korábbi rehabilitáció is rehabilitációra szorul

A 90-es években Perczel Anna dolgozott ki egy koncepciót a területre. Ő házról házra járta végig az értékeket, a házak történetét, és erre alapozott egy részletes tanulmányt a felújításról. Csakhogy ennyire részletes forgatókönyv szerint senki nem akart dolgozni, nem lehetett befektetőt találni a koncepcióhoz. 1996-97-ben már az önkormányzat is kidolgoztatott egy tanulmányt a területre - ami a néhány évvel későbbi beindulás kiindulópontjává vált. A jelenkoris koncepció atyja Robert Townshend angol tájépítész, akinek magyar oldalról a Land-A Kft. lett a partnere. Elképzelésük szerint az üvegtetővel fedett sétányon (ld. a légifelvételen fentebb) egyáltalán nincs autóforgalom, és a környező utcák is forgalomcsillapítottak. Meg lehet tenni, hisz a "határoló" Baross utca és Üllői út együttesen óriási forgalom elvezetésére képes. Az üvegtetős rész a Futó utcáig tart, ezt követően a sétány 36 méter szélesre nyílik ki. A projektterület külső végén létesül a Tudásközpont, a Klinikák egyetemi tömbjeihez kapcsolódva. A szélesebb szakaszon átlós gyalogpasszázsok szelik majd át a sétány középső részét, így a zöldfelületek háromszög alakú ágyások sorává állnak majd össze. Így válik majd 3 nagy csoportra a sok új épület: bent kereskedelmi és irodai funkció, kijjebb lakóházak és üzletsor, még kijjebb pedig oktatási-tudományos funkció létesül.



A sétány első fele már elkészült

A projekt 2000 körül indult be, majd 2002-re született meg az első rendezési terv a területre. (A következő években több variáns is készült.) Az önkormányzati tulajdonú Rév8 Zrt. képviseletében Alföldy György vezérigazgató elmondta: az önkormányzat először a célok felállításával kezdett a projekthez. A feladat nehézségét mutatta, hogy nem a befektetők között kellett válogatni, hanem megfelelő befektetőt kellett találni a programhoz. A Rév8 adta a projektbe "az álmokat". Ezek az alábbiak voltak:
-gazdasági célok: az ingatlanpiac feltámasztása a területen, és az önkormányzati tulajdonú lakások állományának javítása
-társadalmi célok: jobb lakáskörülmények teremtése, illetve áttekinthető, fair eljárás mindenkivel
-környezeti célok: a közterületek rehabilitációja, a sétányon jelentősebb városi zöldfelület létesítése.

Az önkormányzat úgy vélekedett (és vallja ma is): ahhoz, hogy "beinduljon a motor", nagyot kellett lépni. Egy-két ház felújításával, vagy lebontásával nem változott volna semmi, nem lehetett volna eladni az új lakásokat. Nagy területen nagyot kellett bontani. A kiürítéseket a Rév8 vállalta magára. A sokszor 18-20 négyzetméteres, vécé nélküli lakásokból kiköltözők több lehetőség közül választhattak: a Práter utcai (barna csempés borítású) vagy más önkormányzati bérlakásba költöztek, vagy máshol cserelakást kaptak. Pénzt csak akkor kaptak, ha bizonyítani tudták, hogy a jövőben is lesz hol lakniuk - így akarták elkerülni, hogy valaki néhány millió forinttal a zsebében az utcán kössön ki. Érdekes módon - korántsem csak anyagi okokból - a lakók zöme a kerületben akart maradni.


A Tömő utca 5 udvarában az önkormányzat újít fel éppen. A ház leromlottsága riasztó, de a beépítés foka, a belső udvar elgondolkodtató...

2004-ben került a projekt befektetői oldalról a Futureal csoporthoz, akik a négy vállalatot tömörítő Corvin Rt.-től vették át a fejlesztés jogát. Ők jeles építészeket kértek fel a házak megtervezésére. A Futureal vezérigazgatója, Futó Péter a KÉK rendezvényén úgy mesélte, hogy először eredmények és tervlapok helyett "vér folyt ki" abból a képletesen említett szobából, ahová az építészeket "bezárták". Óriási nagy vita kerekedett arról, hogy építészetileg mi a jó megoldás. Végül azért csak összeállt a projekt Építészeti Kézikönyve. Alföldy György elmondása szerint nem trendi, "landmark" házakat, hanem megvalósítható, reális épületeket szerettek volna a területen látni. 2006-ban már intenzíven folyt a lakások értékesítése: 2006-2008 között minden évben a Cordia adta el a legtöbb új lakást Budapesten. 2007 júliusában érték el az 500. eladott lakást.


Remek lakások, remek hirdetés :-)

A projekt épületei az első ütemben:


-Cordia Premier Ház: az első lakóház alapkövét 2006 augusztus 30-án tették le, a 180 lakásos házat 2009 februárjában adták át. A Bálint és Társa iroda által tervezett házról bővebben itt.


-Fontana Ház: A ház érdekessége, hogy 60 lakásában geotermikus energiával hűtenek-fűtenek. Összesen 240 lakás épült a házban. A vezető tervező Juhari Katalin (M-Teampannon) volt.


-Cordia City Garden: A ház alapkövét 2008 május 27-én rakták le. A 346 lakás zöme hamar elkelt, dacára annak, hogy közben a négyzetméterárak 300 ezer forint körüliről 400 ezer körülire emelkedtek. A vezető tervezők Csomay Zsófia és Lente András (CET Budapest Kft. - Archiflex Stúdió) voltak.


-Cordia Art Residence: A legkisebb lakóház-projektben 54 lakás épült a Nagytemplom utcában. A ház homlokzatán Kelemen Zénó műalkotása, a Madárka látható.
Corvin Irodák. A videó forrása: Cordia.hu

-Corvin Irodák: 2006 szeptemberében mutatták be az új, 150 ezer négyzetméteres, A kategóriás irodaház terveit. A komplexum alján egy hosszú folyosó mentén üzletek, az emeleti szinteken irodák kerülnek kialakításra. A Corvin Irodák I. 19 ezer négyzetméteres irodaházát 2008 március 31-én adták át. A Stúdió 100 Architects Kft. építészei által tervezett 7 emeletes irodaház 3 szintes mélygarázsában 342 parkolóhely mellett közel 1.000 nm raktárterület, kerékpáros és motoros beállóhelyek, illetve a bicajosoknak öltöző-zuhanyzó blokk is kialakításra került. A háznak a Futó utca és a Vajdahunyad utca felől is van bejárata. A Corvin Irodák II. épülettornyainak tetejéről a sétányra és a Gellért-hegyre is kilátás nyílik. A tervező a Mérték Építész Stúdió volt. A szerkezetkész állapotot 2009 márciusában érték el. Az utolsó irodaház átadását 2012-re tervezik.
-Corvin Atrium: 2007 szeptemberében beindult a kereskedelem fejlesztése is. Az üzleteket két nagy csoportba sorolhatjuk elhelyezkedésük szerint: a Corvin Atrium fedett sétáló- és bevásárlóutca lesz, a Corvin Sétány üzletei pedig több ütemben épülnek az Atrium-hoz és a sétány épületeihez kapcsolódóan. Az így létrejövő több mint 60 ezer négyzetméternyi üzlethelyiségből először az Atrium készül el, 4 szinten összesen 34600 négyzetméternyi bérbe adható területtel. Egy szinten csak étterem és szórakozóhely lesz, egy szint pedig mélygarázs. A sétányon nyíló vendéglátó helyek a Liszt Ferenc téri kínálat háromszorosát nyújtják majd. A második ütemben pedig a főváros legnagyobb fitnesz központja és 6200 négyzetméternyi vendéglátó- és üzlethelyiség is felépül majd.
2006 végén a Corvin sétány akkori fejlesztője, a Futureal Csoport új lámpatesteket adományozott a városnak: az Üllői úton látható színes kandeláberek valóban egyediek, még ha megjelenésük, esztétikájuk vitatható is. A lámpatestek egyediségét az adja, hogy belsejükben speciális plexi-osztó lamellákkal élfényeket hoztak létre, valamint a kék, narancs és piros színű búrafelsők pillérenként 1 állással elfordulnak.De vajon jó lesz az új negyed? Hogy a réginél jobb lesz, az nem vitás. Annál gyakorlatilag még egy szekértábor is jobb. Nézzük, milyen kérdések, problémák merültek fel a projekt értékelésekor:
1) Hogy lehet az, hogy egy bevásárlóközpont kedvéért egy utcát kettévágnak a területen? - kérdezték többen is a vitaesten. És tényleg, ez megtörtént a Vajdahunyad utcával. A fenti légifelvételen is látszik: a bevásárlóközpont üvegteteje nem törik meg az utcához érve.
2) Én úgy látom, hogy az új negyed fő baja a túlzsúfoltsága. (2009-ben jártam is bent a Fontana Házban egy lakást megnézni. A belső udvar olyan szűk a ház magasságához képest, hogy érzetre olyan, mintha egy gödör falában lakna az ember. Túl sok a sötét lakás.) Erre azzal válaszoltak befektetői oldalról, hogy a szintterületi mutató itt 4,5-es (korábban 4 körülit terveztek), miközben a főváros 5,5-et engedélyez a területre, ráadásul - amivel ez a mutató nem számol - az utcák is kiszélesedtek, és a központi sétány is létrejött. (Futó Péter elmondása szerint a Futureal az ingatlanok árnövekedésének egy részét arra használta fel, hogy az egyre inkább kivonuló főváros helyett nagyobb részt vállaljon a közterületek kialakításában.) Ugyanakkor éles ellentét mutatkozik a Tömő utca elején felhúzott 9 emeletes Premier Ház és a szemközti Grund játszótér régi kis háza között. Az új házak egyáltalán nem követik a régiek léptékét, az egyensúly felbillent.
3) Ide kapcsolódik a célok ellentmondásossága is. A régi házak léptéke, a közlekedés problémái affelé mutatnak, hogy ne épüljön túl sok lakás a területen. Miközben állami szinten mindenki arról beszél, hogy épüljön minél több új lakás. Ezek a célok az adott területre vetítve ellentmondásosak.
4) Ahhoz, hogy a telepített üzletek megfelelő forgalmat vonzzanak, el kell érniük egy kritikus tömeget - jelen esetben 100-120 üzletet. Viszont a projekt sehol sem ér ki egyik főútvonalra sem (Üllői út, József körút, Baross utca), így nagyon nehéz megmutatni, hogy "ott bent" valami egészen új várja az embereket. (Most az Üllői út lehalt üzletsorának felélesztésével szeretnének "ablakot nyitni" a projekt számára.) Az üvegtetős átrium szerepe a tervezők szerint az, hogy a Corvin köz irányából a sétányra húzza a forgalmat, ám félő, hogy az itt meg is reked, és nem ér ki a sétány nyitott részére. Ezt most úgy próbálják megakadályozni, hogy az átriumos rész kapuit kötelezően nyitva tartják a nap 24 órájában.
5) Történt-e rehabilitáció a területen? Koszorú Lajos városépítész szerint - aki a projekt kezdeti stádiumában vett részt - nem történt, míg Kis Péter, a Práter utcai bérház tervezője szerint történt. Kérdés, hogy rehabilitációnak tekinthető-e a gyakorlatileg teljes ház- és lakócserével járó projekt, vagy egyszerűen csak új építkezés zajlott? Az tény, hogy a Nyócker! filmből megismert világ eltűnt, maradékai "szétszóródtak" az új házak körül.
6) És ha már új épült, miért nem a 21. századnak épült? A közlekedési kérdéseket miért csupán mélygarázsok építésével kezelték? Fenntartható energiaforrással mindössze 60 lakás büszkélkedhet, a fűtés még mindig földgáz alapú. Napkollektort nem látni a tetőkön.
7) Az Andrássy út belső torkolatának semmilyenségét hozták fel példának arra, ami itt is hibának tűnik. A Corvin mozi zárt hátsó falához nem lehet, nem is tudták illeszteni a sétány indítását, és az sem látszik, hogy a túlsó végén milyen lezárást kap majd. (Igaz, a mozi átépítésére korábban jelent már meg egy látványterv.) Karinthy észrevétele volt, hogy az Andrássy út a Hősök terénél kezdődik, és egy kalapboltnál végződik. Ez a hiba ismétlődhet meg a Corvin sétányon is. A sétány lezárására felkért tervezők - így például a Zoboki-Demeter iroda, a Mérték Építész Stúdió és a Finta Stúdió - nehéz feladatot kaptak.

Régi, új, és a jövőben beépülő

8) Kétségkívül óriási eredmény, hogy ott, ahol korábban senki nem akart még ingyen se lakni vagy üzletet nyitni, most bevásárlóközpontot töltenek meg bérlőkkel, és 400 ezer forint körüli négyzetméter áron árulnak lakásokat. Ám félő, hogy az új tömbök zárványként, falanszterként ékelődnek majd a régi házak közé. Hogy milyen kapcsolatba kerülnek a régi házak az újakkal, az a következő években fog eldőlni - ám félő, hogy túl nagy a szakadék a régi és az új lakók között. Az új irodaházak és üzletek, a jobb szomszédság képes lesz felfelé húzni azokat a környező házakat, amelyekben most vécé csak a folyosó végén van?

A felmerült kérdésekre a válaszokat a következő évek adhatják majd meg. 2010. októberében nyit az üzletközpont, majd 2011 tavaszán a sétány üzletei. A projekt várhatóan nem az eredetileg 2012-re, hanem csak 2014-re fejeződik csak be - elsősorban nem a beruházó vagy a kivitelezés késlekedése, hanem a nehezebb hitelhez jutás és értékesítés miatt. A sétány azért épül tovább, immár a Nagytemplom utca és a Szigony utca közötti szakaszon épül majd 2-2 új lakótömb, és a végére a lezáró tudományos-oktatási tömb úgy 2015 környékén. Most úgy számolnak, hogy a végére 205 milliárd forintot költenek el a gigaprojektre.

Források:
http://www.metropol.hu/mellekletek/lakoter/cikk/250122
http://www.nol.hu/budapest/cikk/489869/
http://hg.hu/cikk/epiteszet/2838-bevasarloutca-epul-a-corvin-setanyon
http://hg.hu/cikk/epiteszet/7616-bejartuk-az-epulo-corvin-setanyt
http://epiteszforum.hu/node/14049
http://www.octogon.hu/archinfo/uj+epuletek/a+corvin-szigony+projekt+merfoldkovei+2.html
http://epiteszforum.hu/node/811
http://epiteszforum.hu/node/8897
http://epiteszforum.hu/node/9464